小戶型投資有風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間：2002-11-13來(lái)源：摘自 新華網(wǎng)
在近年房產(chǎn)市場(chǎng)中，小戶型投資是熱中之熱，據(jù)相關(guān)銷(xiāo)售公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，小戶型的購(gòu)買(mǎi)者中投資者占了半數(shù)。盡管近來(lái)小戶型在市場(chǎng)上銷(xiāo)售火爆、供不應(yīng)求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)之一是小戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。
以前市場(chǎng)上的不少小戶型是由一些存量房改建而來(lái)的，房型、朝向等均存在一些問(wèn)題。即便是現(xiàn)在推出的一些小戶型，也是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，朝向、走道等都存在一些問(wèn)題。如有的小戶型是全朝北設(shè)計(jì)，不利于居住健康。
風(fēng)險(xiǎn)之二是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問(wèn)題。
按照上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，要設(shè)計(jì)一套小戶型，再怎么精打細(xì)算，面積不會(huì)低于55平方米。有的發(fā)展商要降低小戶型的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)，總希望將小戶型的面積控制到50，甚至40平方米以內(nèi)。如此，發(fā)展商只能以商住性質(zhì)給小戶型立項(xiàng)，并冠以酒店式公寓的名稱。孰不知，酒店式公寓的土地使用年限不超過(guò)50年（住宅為70年）。現(xiàn)在，兩者區(qū)別還不太明顯，但隨時(shí)間的推移會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，一方面是物業(yè)管理費(fèi)高于住宅性質(zhì)的小戶型，另一方面是若將來(lái)要補(bǔ)地價(jià)或付地價(jià)稅，商住收費(fèi)肯定要比住宅的高許多。
風(fēng)險(xiǎn)之三是稅費(fèi)及租金問(wèn)題。
不少人購(gòu)買(mǎi)小戶型是為了退稅，同時(shí)，購(gòu)房契稅亦調(diào)整到1.5％，與原來(lái)的0.75％比要高了不少。稅費(fèi)政策的調(diào)整，不利于投資購(gòu)房者。另外，一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點(diǎn)集中出現(xiàn)上百套的出租小戶型，于是出現(xiàn)了出租者大于求租者的現(xiàn)象，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)原來(lái)打算月租2500 元的，現(xiàn)在只能降到2000 元了，如此造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。
風(fēng)險(xiǎn)之四是發(fā)展商心理價(jià)位提高的問(wèn)題。
綜觀本市不少小戶型，由于需求火爆，發(fā)展商的價(jià)格砝碼亦與日俱增。每平方米上萬(wàn)元的小戶型開(kāi)始增多，最不可思議的是，不少地段一般的小戶型，如老火車(chē)站的北面，竟會(huì)出現(xiàn)9000 元/平方米的小戶型，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。由于供大于求，不少研究者認(rèn)為小戶型的單價(jià)高于其他住宅10－20％是合理現(xiàn)象，盲目拔高40－50％沒(méi)有依據(jù)。
另外，小戶型還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜及安全和社會(huì)問(wèn)題多等弊病。為此提醒小戶型的投資者，謹(jǐn)慎選購(gòu)小戶型可以防范盲目投資的風(fēng)險(xiǎn)。